房地产泡沫

什么是房地产泡沫？¶

房地产泡沫是指由需求、投机和过度支出推动的房价上涨。房地产泡沫通常始于供应有限情况下的需求增加。投机者通过向市场投入资金进一步推高需求。当需求减少或停滞，而供应增加时，价格下跌，泡沫破裂。

关键要点¶

房地产泡沫是一种持续但暂时的状态，表现为房地产市场中价格被高估和投机活动猖獗。
美国在 2000 年代经历了一场重大的房地产泡沫，原因是资金流入房地产市场和宽松的贷款条件。
一旦房屋价值暴跌且抵押贷款超过净值，房主可能会被迫进行止赎。

什么导致房地产泡沫？¶

房地产泡沫可能由一些非常规因素驱动，例如人为操纵的需求、投机、异常高的投资水平、过剩的流动性、放松管制的房地产融资市场或基于抵押贷款的极端形式的衍生产品。

这些因素可能导致房价变得不可持续，从而导致需求相对于供应的增加。由于与拥有房屋相关的大量交易和持有成本，房地产市场不像其他金融市场那样容易出现泡沫。

然而，信贷供应的快速增加，导致低利率和贷款标准的放松，可以将借款人带入市场。利率上升和信贷标准收紧会减少需求，从而导致房地产泡沫破裂。

房地产泡沫的影响¶

房地产泡沫会影响社区和整体经济。它们可能迫使房主寻找通过各种计划偿还抵押贷款的方法，或者他们可能不得不动用退休账户来维持居住。房地产泡沫会大大削减房屋的净值，房主通常会发现他们的抵押贷款余额超过了房屋的价值。

一旦房屋价值暴跌且抵押贷款超过净值，房主可能会被迫进行止赎。止赎是指贷款人试图通过取得抵押财产的所有权并出售它来收回拖欠贷款金额的行为。通常，当借款人错过每月还款或未能满足抵押贷款文件中的其他条款时，就会触发违约。

“负资产”是指房主所欠抵押贷款超过其房屋价值的情况。这些抵押贷款被认为是“水下”或“颠倒的”，影响个人的净资产，并阻止房主在市场改善之前搬迁。[1]

房地产泡沫的例子¶

美国房地产泡沫发生在 2007-2008 年金融危机之后。在 1990 年代互联网泡沫破裂后，投资者将资金从初创科技公司的股票转移到房地产。美国联邦储备委员会降低利率，以应对科技泡沫破裂后的轻微衰退，并缓解 2001 年 9 月 11 日世界贸易中心袭击事件后的不确定性。[2]

政府政策鼓励房屋所有权，金融市场创新增加了房地产相关资产的流动性。随着利率暴跌，房价上涨。据估计，2005 年和 2006 年有 20% 的抵押贷款发放给了次级借款人，这些人如果按照正常的贷款要求将无法获得贷款。[3] 这些次级贷款中超过 75% 是可调整利率抵押贷款，初始利率较低，并计划在两到三年后重置。[4]

政府鼓励广泛的房屋所有权促使银行降低利率和贷款要求。[5] 这刺激了购房热潮，使房屋的中间销售价格从 2000 年到 2007 年上涨了 55%。[6] 随着经济放缓的迹象出现，可调整利率抵押贷款在 2007 年开始以更高的利率重置。从 2007 年到 2009 年，房价下跌了 19%，引发了抵押贷款支持证券的大规模抛售。[6]

重要提示： 2023 年，美国止赎备案数量为 357,062 起。在房地产泡沫期间的 2009 年和 2010 年，每年的止赎总数超过 280 万起。[7]

房地产中的投机者是什么？¶

投机者购买房产是因为他们有理由相信市场或经济中的某些因素会在价值上增加，有时是在短时间内。目标是“倒卖”房产并在这种情况发生后立即出售，从而获得利润。与投机者不同，投资者预计会获得更多的长期利润，这归因于市场波动之外或之上的其他因素。[8]

什么是可调整利率抵押贷款？¶

可调整利率抵押贷款 (ARM) 的利率会随着时间的推移而上下波动，从而影响购房者的抵押贷款支付，并导致其定期增加或减少。大多数 ARM 都有利率上限和其他控制措施，以防止频繁、剧烈和痛苦的波动。这种抵押贷款的优势在于，在贷款的早期，利率通常低于固定利率抵押贷款。[9]

什么是止赎程序？¶

止赎规则可能因州而异，但通常是因为房主停止支付抵押贷款而启动的。抵押贷款合同赋予贷款人对该房产的担保权益。这使贷款人在向房主发出适当通知并允许他们纠正违约后，拥有合法权利扣押该房产。然后，贷款人将出售该房产以收回部分（如果不是全部）其贷款的资金，以便房主最初可以购买该房产。[10]

结论¶

房地产泡沫会严重影响房屋的价值和房地产的净值。随着价格上涨，投资者可能会涌入市场，购房者可能会获得有风险的贷款。当泡沫破裂时，价格暴跌，一些借款人可能会面临财务压力或止赎。

参考文献¶

[1] Office of Policy & Research. "Negative Equity in the United States."

[2] Board of Governors of the Federal Reserve System. "Open Market Operations Archive."

[3] Joint Center for Housing Studies of Harvard University. "The State of the Nation's Housing 2008," Page 2.

[4] Board of Governors of the Federal Reserve System. "The Rise in Mortgage Defaults," Page 5.

[5] U.S. Financial Crisis Inquiry Commission. "Financial Crisis Inquiry Report," Pages 84-92.

[6] Federal Reserve Bank of St. Louis. "Median Sales Price of Houses Sold for the United States."

[7] ATTOM. "U.S. Foreclosure Activity Increases From 2022 But Still Below Pre-Pandemic Levels."

[8] University of Minnesota. "Real Estate Speculation," Page 1.

[9] U.S. Department of Housing and Urban Development. "Adjustable Rate Mortgages (ARM)."

[10] Federal Housing Finance Agency. "An Overview of the Home Foreclosure Process," Pages 2-3.